Comprando uma casa com um salário de US $ 100 mil: eis o que você pode realmente pagar
No mercado imobiliário caro de hoje, não é um mistério, por que alguém que ganhava US $ 100.000 por ano veria a casa de casa como fora de alcance.
Com mais de duas décadas como profissional imobiliário, digo aos meus clientes que sejam honestos sobre o que se encaixa em sua realidade financeira, não apenas nas fórmulas do banco. A menos que você esteja comprando uma casa com dinheiro (improvável), é válido perguntar se você pode se dar ao luxo de tirar um hipoteca em um salário acima da média.
Vamos começar fazendo uma distinção importante. O valor que você empresta para o seu empréstimo à habitação e o valor para o qual você se qualifica são diferentes. Embora um credor possa aprová -lo para um grande empréstimo, isso não significa que seja um movimento financeiro inteligente para sua vida ou orçamento.
A chave é entender o quanto você pode emprestar, seu orçamento mensal e Preços das casas no seu mercado localnão apenas nacionalmente. Você também precisará entender os índices de dívida / renda e o que entra no seu pagamento de hipoteca além da sua taxa de juros sozinha.
O que é o salário bruto versus renda disponível?
Se você Ganhe US $ 100.000 por anoisso quebra para US $ 8.333 por mês em renda bruta. Os credores usarão sua renda bruta mensal ao calcular Quanta casa você se qualifica.
Este número não reflete o que você realmente leva para casa. Seu pagamento líquido está mais próximo de US $ 6.561 por mês, dependendo de suas deduções e benefícios fiscais específicos.
Ao orçar para a casa de casa, observe sua renda disponível, ou seja, a quantia que você tem disponível para gastar, economizar ou investir depois que todas as deduções e impostos obrigatórios foram subtraídos.
Credores hipotecários Não considere o que você gasta em mantimentos, cuidados infantis ou arrendamento de carro. A matemática deles é inteiramente baseada no seu salário bruto, o que pode fazer com que seu orçamento pareça mais forte do que realmente parece.
Que tipo de hipoteca faz sentido, convencional ou FHA?
A maioria dos compradores iniciantes usa um empréstimo convencional ou um empréstimo da Administração Federal de Habitação. A opção certa depende do seu pontuação de créditoeconomia e objetivos de longo prazo.
Os empréstimos convencionais são melhores se você tiver um bom crédito (normalmente 680 ou mais) e pode diminuir pelo menos 5 a 20% em relação ao preço de compra da casa. Com um adiantamento de 20%, você Pule o seguro de hipoteca e pode se qualificar para uma menor taxa de juros.
Os empréstimos da FHA permitem que você se qualifique para uma hipoteca e compre uma casa com apenas 3,5% abaixo e com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580. Esses empréstimos apoiados pelo governo geralmente têm taxas de juros médias mais favoráveis que empréstimos convencionais, mas você terá mais taxas a pagar. As hipotecas da FHA permitem taxas mais altas de dívida / renda, o que as torna mais flexíveis se você estiver pressionando seu orçamento. A troca com um empréstimo da FHA está sendo preso aos prêmios de seguro hipotecário, a menos que você refinanciar mais tarde.
Ambos os tipos de empréstimos são comuns se você estiver iniciando sua jornada de casa. Depende apenas da sua situação pessoal e de quanto você pode se dar ao luxo de pagar realisticamente em dívidas mensais de hipoteca. Com um adiantamento menorvocê fará um empréstimo maior com mais dívidas para pagar a longo prazo.
Você quer jogar com segurança? Entenda sua tolerância ao risco
A abordagem mais segura ao comprar uma casa é emprestar menos do que você se qualifica.
Muitos corretores de imóveis recomendam a regra 28/36, um alvo sólido para a estabilidade financeira a longo prazo. Isso significa manter seus custos de moradia abaixo de 28% de sua receita bruta e sua dívida mensal total abaixo de 36% de sua receita bruta.
Com US $ 8.333 por mês em receita bruta, isso limitaria seu pagamento mensal total a US $ 2.333.
Os compradores mais cautelosos costumam seguir a regra recomendada pelo autor de finanças pessoais Dave Ramsey. Ramsey recomenda manter sua hipoteca em menos de 25% do seu pagamento para casa (não sua receita bruta).
Olhando para o seu salário líquido de US $ 6.561 por mês, isso limitaria seu pagamento mensal total a US $ 1.640 – um número difícil de atingir, a menos que as taxas de hipoteca sejam baixas, você tem um grande pagamento inicial ou estão comprando em um mercado de baixo custo.
Quanto adiantamento você pode fazer?
Sua porcentagem de adiantamento tem um impacto direto no seu empréstimo, pagamento mensal e se você precisará do seguro de hipoteca. Vamos dar uma olhada mais detalhada sobre o que isso significaria para uma casa de US $ 400.000, que é menor que o Preço médio de venda em casa nos EUA.
Adiantamento em uma casa de US $ 400.000:
- Empréstimo da FHA: 3,5% = US $ 14.000
- Empréstimo convencional Mínimo: 5% = US $ 20.000
- Seguro convencional sem hipoteca: 20% = US $ 80.000
Um adiantamento de 20% significa pagamentos mensais mais baixos, sem seguro hipotecário e menos dívidas e juros pagos ao longo do tempo. Também aumenta suas chances de aceitar sua oferta em um mercado competitivo. Mas se colocar 20% em queda drena suas economias, essa também não é a melhor jogada. Você ainda precisa reservas para custos de fechamentomanutenção e emergências.
O que mais entra em um pagamento mensal de hipoteca?
Um pagamento de hipoteca é mais do que apenas o empréstimo. Os credores costumam se referir a Piti, que significa principal, juros, impostos e seguros. Muitos As casas também incluem taxas HOA.
Aqui está o que compõe seu pagamento mensal completo:
☑️ Principal: o valor que você está pagando todos os meses em seu saldo de empréstimos hipotecários.
☑️ Juros: o custo do empréstimo, com base na sua taxa de juros de hipoteca. Média As taxas estão atualmente na faixa de 6,5% a 7% E espera -se que estejam lá por um tempo.
☑️ Impostos imobiliários: Dependendo da sua localização, uma boa estimativa está entre 1% e 1,5% do valor da sua casa anualmente, dividido em pagamentos mensais.
☑️ Seguro dos proprietários: geralmente de US $ 100 a US $ 150 por mês, embora isso varie muito por região.
☑️ Seguro de hipoteca: se você derrubar menos de 20%, isso poderá somar algumas centenas de dólares por mês com base no seu adiantamento, pontuação de crédito e o número de mutuários no empréstimo.
☑️ HOA Taxas: comum em condomínios ou comunidades planejadas, variando de US $ 100 a US $ 500 ou mais.
Exemplo real: um cálculo inicial para um pagamento mensal de US $ 2.000 pode estar mais próximo de US $ 2.700 a US $ 3.000 quando todo o resto for considerado. Sempre execute os números completos, não apenas o pagamento do empréstimo.
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O que é a relação dívida / renda?
A relação dívida / renda, ou DTI, é como os credores medem sua capacidade de pagar um empréstimo. É uma fórmula simples: pagamentos mensais da dívida divididos pela receita mensal bruta.
Dois números são importantes. A relação front-end é a porcentagem de sua receita que é destinada apenas às despesas de moradia (pagamento da hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguro etc.). A proporção de back-end é a porcentagem que inclui todas as dívidas mensais (de moradias, cartões de crédito, empréstimos para estudantes, pagamentos de carros etc.).
A maioria dos empréstimos convencionais permite até 49,99% na proporção de back-end, embora muitos credores visam mais baixos. Os empréstimos da FHA são mais flexíveis, com os credores geralmente permitindo DTIs acima de 50% se o seu crédito e renda o apoiarem.
Lembre -se de que estes são máximo limites. Só porque você pode emprestar tanto não significa que deveria. Um DTI mais baixo oferece mais espaço para respirar no seu orçamento mensal e pode fazer a vida parecer muito menos estressante depois de se mudar.
Posso pagar uma casa de US $ 400.000 com um salário de US $ 100.000?
Ao longo dos anos, como corretor de imóveis, trabalhei com compradores de histórias financeiras variadas que encontram maneiras de comprar uma casa, mesmo em um mercado inacessível.
Meu principal conselho é lembrar que nenhum orçamento de compra em casa é o mesmo. Cada família tem necessidades, despesas e preenchimento financeiro diferentes.
Sempre observe a imagem completa, incluindo outras despesas, antes de fazer uma hipoteca. Se você estiver se estendendo com um baixo pagamento ou já tiver dívidas, considere uma casa mais barata ou um local mais acessível.
Nesses casos abaixo, suas despesas com moradia serão de cerca de 40% ou 50% do seu pagamento para casa. Pode parecer seguro no papel, mas na vida real, você terá pouca sobra para qualquer outra coisa. Ao mesmo tempo, isso pode ser gerenciável para alguns compradores com dívida mínima, um segundo fluxo de renda ou economia adicional.
É impossível comprar uma casa com um salário de US $ 65 mil?
A compra de uma casa com um salário mais baixo é definitivamente mais arriscado e mais difícil para a maioria das pessoas. Suas opções serão limitadas pelo tamanho do empréstimo e limites mensais de dívida. Na maioria dos casos, você precisará de um grande adiantamento, uma segunda renda ou apoio familiar para fazê -lo funcionar.
Em regiões mais acessíveis, você ainda pode comprar casas ou condomínios modestos com a ajuda de empréstimos da FHA ou programas de concessão. Mas em lugares como Califórnia ou Nova York, as opções de propriedade serão muito restritas sem assistência.
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Os preços das casas cairão em breve?
Enquanto Os preços das casas podem esfriar em algumas áreasuma grande queda é improvável. Esperar por um acidente de preço pode significar perder a casa certa.
O inventário habitacional ainda está abaixo dos níveis pré-pandêmicoscom os proprietários atuais segurando firmemente até as taxas de hipoteca mais baratas. A demanda por residências permanece forte, mantendo o desequilíbrio de oferta/demanda e mantendo os preços elevados.
Eu realmente tenho que fazer as contas?
Sim, você deve sempre fazer os cálculos, mas não precisa fazer isso sozinho.
Antes de começar a fazer compras em casa, fale com um consultor de empréstimos hipotecários. Eles ajudarão você a entender exatamente quanto casa você pode pagar com base em sua renda, crédito e dívida. Eles também quebram seu pagamento integral para que não haja surpresas.
Tomar uma hipoteca é um dos maiores compromissos que você assumirá. Acreditar os números, especialmente em um mercado de alto preço e uma economia imprevisível, ajuda a se preparar para os custos da propriedade e a evitar arrependimento.
